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Vorlage - V19/792/BA  

Betreff: Kindergarten Curau - Grundhafte Sanierung und Umnutzung
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:60.42 Meike Piechotta
Federführend:Bauamt   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Umwelt, Bauen, Planung und öffentliche Sicherheit Entscheidung
28.10.2019 
13. öffentliche Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Bauen, Planung und öffentliche Sicherheit geändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Aussage zur Barrierefreiheit:

 

Die Barrierefreiheit wird mit dem Umbau der Kinderkrippe im Erdgeschoss realisiert.

 

Begründung:

 

  1. Ausgangslage

 

1.1  Auf Basis des vom JSSSK bestätigten Bedarfs für 10 neue Kindergartenplätze am Standort des KiGa Curau wurde der Umbau der leerstehenden Wohnung vom Planungsbüro Schmidt-Johnsen geplant.

1.2  Zusätzlich zu den erforderlichen Umbaumaßnahmen hierfür wurde die Planung einer energetischen Sanierung konzipiert. Das Energiegutachten wurde aufgrund einer entsprechenden Antragsstellung von der BAFA finanziell gefördert.

 

  1. Projekthergang

 

2.1  Die Baugenehmigung für die Umbau- und Sanierungsmaßnahme liegt vor.

2.2  Das energetische Sanierungsgutachten vom 27.08.2019 wurde im UBPöS bereits von Dipl.-Ing. Herrn Lötsch vorgestellt. Ohne die Sanierung werden die Vorgaben der EnEV nicht erfüllt.

2.3  Im Zuge des Planungsprozesses wurden weitere, notwendige Fachplaner für das Tragwerk und für die Haustechnik eingebunden.

2.4  Die aus den Fachbeiträgen resultierenden Baukosten weisen einen deutlich höheren Umfang auf, als in den ersten Kostenschätzungen des Architekturbüros berücksichtigt worden waren. Insofern liegt nunmehr eine Konkretisierung der zu erwartenden Kosten aufgrund der inzwischen erreichten Planungstiefe vor.

2.5  Der UBPöS wurde bezüglich dieser Entwicklung in der vergangenen Sitzung informiert. Der JSSSK hat den Bedarf der zusätzlichen Krippenplätze erneut bestätigt.

2.6  Aufgrund der zuletzt ermittelten Projektkosten i.H.v. 830.000 € brutto wurde alternativ ein Baukostenrahmen für einen Neubau in verschiedenen Bauweisen der Umbaumaßnahme gegenübergestellt.

 

  1. Baukosten

 

3.1  Nach der ersten Kostenschätzung für die Umbau- und Sanierungsmaßnahme wurde ein Kostenrahmen i.H.v. 516.000 € brutto dargestellt.

3.2  Am 15.10.2019 lag die Kostenermittlung mit einem Betrag i.H.v. 827.500 € vor, die insbesondere im Bereich der Haustechnik TGA und der Außenanlagen erhöht worden ist, vorbehaltlich einer abschließenden Entscheidung zur Umsetzung des skizzierten Leistungsumfangs, z.B. im Bereich der Außenanlagen.

3.3  Nach kritischer Durchsicht und Abstimmung mit den Planungsbeteiligten konnten einige Leistungen als Bedarfsposition zurückgestuft, bzw. Ansätze präzisiert werden.

Die aktualisierte Kostenermittlung, Stand 23.10.2019 beläuft sich somit auf ca.745.782 brutto.

 

  1. Einsparmöglichkeiten

 

4.1  Auf Basis der aktualisierten Kostenermittlung, Stand 23.10.2019 ergeben sich weitere, optionale Einsparmöglichkeiten bei Reduzierung des Raum- und Bauprogramms wie folgt:

4.2  Die ZBV-Fläche im DG („Besprechung“) wird bis zur Klärung der konkreten Nutzung nicht ausgebaut.

 

Einsparpotential: 60.000 € (Stand 23.10.2019)

 

4.3  Die Büros im DG (für Mitarbeiter des KiGa) werden vorläufig nicht ausgebaut.

 

Einsparpotential: 85.000 € (Stand 23.10.2019)

 

4.4  Die Außenanlagen, die bislang der Wohnung zugeordnet waren, werden bis auf weiteres nicht als zusätzliche Außenspielfläche hergerichtet, sondern lediglich mit einem Fußweg zur Anbindung der Notausgänge und der hierfür erf. Beleuchtung ausgestattet.

 

Einsparpotential: 25.000 € (Stand 23.10.2019)

 

4.5  Der Gesamtumfang o.g. Einsparoptionen beläuft sich somit auf 170.000 €.

 

  1. Gegenüberstellung Bauweisen

 

5.1  Die Gegenüberstellung von unterschiedlichen Bauweisen bei einem Neubauprojekt, Massivbau vs. Teilmassivbau (z.B. a) Holzrahmenbauweise, b) Modulbauweise) vs. Leichtbauweise (Containerbauweise) sollte möglichst anhand realisierter und abgerechneter Objekte erfolgen.

5.2  Eine pauschale Bewertung ist nicht möglich und somit nicht tragfähig, u.a. da die

Vorteile der jeweiligen Bauweise erheblich von den Gegebenheiten der jeweiligen Bauaufgabe abhängig sind.

 

  1. Baukosten Neubauprojekt

 

6.1  Das Bestandsgebäude des KiGa Curau umfasst mit der geplanten Umbaumaßnahme eine BGF von ca. 800 m².

6.2  Die reinen Baukosten (KG 300+400 DIN 276) für den KiGa Himmelblau (1. BA) haben in 2016 ca. 2.200 € brutto/m² BGF betragen.

6.3  Demnach wären aus heutiger Sicht als reine Baukosten für einen vergleichbaren Massivbau in Curau (Realisierung frühestens ab 2021) unter Berücksichtigung einer jährlichen Preissteigerung von ca. 4% mindestens 2.640 € brutto/m² BGF anzusetzen. Zzgl. der übrigen Kostengruppen für Erschließung, Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten (u.a. Honorare) wäre demnach ein Gesamtbudgetrahmen von ca. 2,2 bis 2,5 Mio. € erforderlich zzgl. der Abrisskosten für das Bestandsgebäude.

6.4  Bezüglich einer Modulweise wurden von einem Hersteller exemplarisch ca. 1.900 € brutto/m² BGF genannt. Hierbei wäre die Erstellung einer funktionalen Ausschreibung erforderlich, sodass (neben der auch hier zu berücksichtigenden jährlichen Kostensteigerung) eine sichere Abschätzung der Baukosten problematisch ist.

Hierbei würde sich ein Gesamtbudgetrahmen von mindestens1,5 bis 1,8 Mio. € ergeben.

6.5  Kosten zu entsprechenden KiGa in Holzrahmenbauweise werden z.Zt. recherchiert und in der Sitzung mitgeteilt. Von einer Unterschreitung der Kosten für Modulbauweise kann aber in jedem Fall nicht ausgegangen werden.

 


Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Umbau der ehemaligen Wohnung im EG zu Krippenräumen und die energetische Sanierung der Gebäudehülle sind durchzuführen.
  2. Der geplante Innenausbau des DG und die Gestaltung der Außenanlagen sind nicht durchzuführen. Die Notwendigkeit ist vorab erneut zu prüfen.

 


Finanzielle Auswirkungen:

 

Es entstehen voraussichtlich Ausgaben in Höhe von

 

575.800,-

Euro einmalig

 

Euro monatlich

 

Euro jährlich

Mittel stehen zur Verfügung auf dem Produktsachkonto:

365060.0901010-1050 mit 590.000,- €, davon 450.000,- € als VE

 

Mittel stehen haushaltsrechtlich nicht zur Verfügung.

Sie sind über- / außerplanmäßig / im Nachtrag bereitzustellen

 

 

 


Anlage/n:

Kostenaufteilung von Johnsen + Partner Architekten (23.10.2019)

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 2019-10-23 KostenAUFTEILUNG_b (281 KB)    
Anlage 2 2 öffentlich 2019-09-09 AF GR EG Curau (262 KB)    
Anlage 3 3 öffentlich 2019-09-09 AF GR OG Curau_b (235 KB)